[스크랩] 주택임대사업의 5가지 함정

은행 돈을 빌려서라도 주택임대사업을 하려는 사람들 대부분은 돈을 벌 수 있다는 확신을 갖고 있다. 하지만 원금빼고 이자내고 세금, 관리비 등을 감안하면 남는 게 하나도 없을 수도 있다. 실패하지 않는 주택임대사업의 요령에 대해 알아본다.

 

01 전세가 비율 높지만 매매거래가 잘 안되는 지역

 

임대사업이라고 평생 보유만 하고 있을 수는 없다. 건축년수가 오래되면 집값도 떨어지게 되므로 적당한 시기에 팔고 다른 물건으로 갈아타는 것도 자산관리 측면에서는 필요하다.

 

흔히 매매가 대비 전세가 비율이 높다고 초기 매입자금을 줄이기 위해 전세 끼고 여러 채를 매입하는 경우가 있다.

 

그러나 전세가 비율이높은 지역은 월세형으로 전환하지 않으면 보유시 세금, 임차인 및 주택 관리에 들어가는 비용에 비해 실익이 거의 없다. 또 대부분 집값 상승률이 낮고 전세 중심의 거래가 활발한 지역은 전세로 임대주택사업을 하다가 5년 뒤 팔 때 집값이 오르지 않아 오히려 손해를 보거나 집이 팔리지 않아 애를 먹는 경우가 많다.

 

 

그러나 5년 뒤에도 서울지역 시청, 광화문을 중심으로 5Km반경 내 역세권 소형 아파트는 여전히 희소가치가 있다. 건축년수가 너무 오래되지만 않았다면 물가상승률에 따라 꾸준하게 가격 상승 여지가 있다. 특히 단지가 크고 단지 내 녹지 시설이 풍부하며, 인근에 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있다면 앞으로도 투자가치는 있다.

 

강남권은 재건축 물량으로 소형 아파트 공급이 원활하지만, 강북 도심권은 재개발, 재건축 물량이 드물다. 환승역이나 향후 환승역이 되는 지역의 새로 입주하는 아파트는 초기 매입자금을 줄이기 위해 전세 끼고 임대사업을 해도 5년 뒤에는 임대수익만큼 높은 매매차익을 기대해 볼 수 있다.

 

 

02 매매차익은 있으나 투자금액 대비 임대료가 싼 지역

 

임대사업의 목적이 불분명하면 지역과 매물, 평형 선택 단계부터 방향을 잡기가 어렵다. 또 전세형 임대로 초기 투자금액을 줄일 것인지, 월세형으로 하더라도 은행 대출을 많이 받을 것인지에 대해서도 판단하기가 쉽지 않다.

 

임대수입보다는 5년 뒤 매매차익을 중요하게 생각한다면 전세가 비율이 높은 아파트보다는 매매가 상승률이 높은 지역의 아파트를 골라야 한다. 전세형 임대의 경우에 월 고정수입이 없기 때문에 주택 담보 대출을 무리하게 많이 받는 것보다는 전세를 끼고 자기 자금 한도 내에서 투자하는 것이 바람직하다.

 

매달 발생하는 임대수익이 목적인지, 몇 년 후 팔 때 생기는 시세 차익이 목적인지를 분명히 구별해야 한다. 임대수익을 원한다면 수요가 많고 매매가 대비 전세금 비중이 높은 전용면적 18평 이하 아파트나 연립주택을 선택 하는 게 유리하다.

 

시세 차익을 목적으로 한다면 30평대 아파트가 좋다. 단, 양도세 감면 혜택을 받기 위해서는 5년 이상 임대사업을 해야 한다.

 

 

03 아무리 여러 채를 임대해도 절세효과가 없는 오피스텔

 

주택임대사업자로 인정돼 세금 감면 혜택을 받기 위해서는 반드시 주택을 매입해야 한다. 그것도 취득세와 등록세 등을 100% 감면받으려면 전용면적 18평(분양면적 약 24~25평)이하로 새로 청약하는 아파트나 미분양 아파트 또는 신축 연립 및 다세대주택으로 최초 구입하여 임대해야 한다.

 

그러나 주거용으로 분양되는 오피스텔은 실제 업무용으로 건축허가를 받아 분양하는 것이 대부분이기 때문에 세제 혜택상 주택으로 인정하지 않는다. 오히려 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세를 내야 한다. 사업자등록을 하면 다시 환급받을 수 있지만, 개인에게는 불리한 조건이다.

 

 

04 매입가격은 싸도 세금과 부대비용이 많은 주택

 

법원 경매나 공매를 통해 소형주택을 싸게 매입할 경우에는 기존 주택을 매입한 것이 되므로 임대주택사업자에게 혜택을 주는 취득세와 등록세의 세제혜택은 없다. 단 무주택자로 최초 주택구입인 경우에는 전용면적 18평 이하 취득세와 등록세 50%감면, 전용면적 12평 이하인 경우에 100% 비과세된다.

 

오히려 세금부담이 더 높다. 일반적인 매매는 시세와 기준시가 사이에 큰 차이가 있어 기준시가를 기준으로 취득세와 등록세를 낼 경우 부담이 적지만, 경매나 공매는 낙찰가격이 곧 과표가 되므로 취득세와 등록세를 평균 4%로 계산하면 기준시가로 세금을 내는 것보다 부담이 커진다. 법원 경매로 사는 할인가에 비해 세금부담이 높다면 경제성을 다시 따져봐야 한다.

 

 

05 월세형 임대수익률의 지역별 편차

 

임대주택사업이 보통 보증금의 월 1.5~2% 정도 수익이 보장되던 시대는 지났다. 저금리로 중소형 아파트를 사서 임대사업을 하는 사람들이 늘어나고 있는데다 월세형 임대주택의 증가로 보증금 대비 월세 수익률이 크게 낮아지고 있다. 보증금 대비 월 1.5%라고 해도 실제 투자금액(매입금액)과 비교하면 월 평균 0.8~1%수준이다.

 

중소형 아파트 공급 의무화로 새 아파트의 중소형 아파트 공급물량이 늘어나게 되면 앞으로 월세 수익률은 강남 일부 지역과 도심 역세권을 제외하면 지금보다 더 내려갈 지역들도 많다. 특히 건축년수가 오래된 아파트의 경우에 새로 지은 주택을 선호하는 경향 때문에 경쟁력이 떨어진다는 점을 감안해야 한다.

 

따라서 가능하면 분양 주택을 구입해서 임대사업을 해야 양도소득세가 비과세되는 5년 뒤에 팔 때 손해를 보지 않고 거래할 수 있다. 또 장기적으로 임대사업을 하는 경우에는 다양한 서비스를 부가하지 않으면 임대료를 적정 수준으로 유지하기 힘들다.

 

특히 아파트에 비해 경쟁력이 떨어지는 연립이나 다세대, 다가구 주택등은 케이블 TV나 위성방송 수신이 가능한 설비를 갖춘다. 가구수가 많을 때는 공동 세탁 서비스, 부재시 전화수신 서비스 등 입주자를 위한 다양한 서비스를 개발해야 임대수요를 잡을 수 있다.

 

가져온 곳: [부동산은 하나와 함께]  글쓴이: 하나 바로 가기