[스크랩] 주택 임대사업

1.임대사업이란·
경기회복에 대한 기대심리로 최근 금리가 떨어지고 집값도 오름세로 반전되면서 그동안 천덕꾸러기로 전락했던 임대주택사업이 새로운 재테크 수단으로 주목을 끌고 있다. 임대주택사업이 수익성 높은 부동산 운용방식으로 떠오른 이유는 취득세·등록세·양도소득세를 감면받을 수 있을 뿐만 아니라 고정적인 임대수입이 보장된다는 점이다. 임대주택사업은 건설임대주택사업(공공건설임대, 민간건설임대)과 매입임대주택사업으로 구분된다. 이 가운데 개인자격으로 사업자등록이 가능한 것은 건물을 지어 임대하는 민간건설임대(사업승인을 받지 않은 20가구 미만의 공동주택)와 주택을 매입해 임대하는 매입임대이다. 민간건설임대는 2～19가구의 공동주택을 지어야하고 매입임대는 최소 2가구 이상 주택을 매입해야 임대사업자로 등록할 수 있다. 임대주택사업은 IMF체제 전까지는 유망한 재테크 수단으로 각광받았으나 IMF후 집값 폭락과 20%를 웃도는 고금리로 최악의 상황을 맞았다. 외국인 대상 임대주택사업은 IMF체제로 환율이 급등하면서 인기가 치솟았다. 최근 들어서는 환율 안정으로 환율급등락에 따른 투자 위험이 줄어들고 외국인들의 월세 선호추세가 급증하면서 안정적인 고정수입을 기대할 수 있는 투자수단으로 이목이 집중되고 있다. 이에 대해 주택 전문가들은 우선투자시점을 잡는 데 가장 중요한 요소로 ‘금리와 집값’을 꼽는다. 이들은 “최근 금리가 7%대로 떨어지고 집값 하락세도 주춤해지고 있어 지금이 임대주택사업을 하기에 가장 좋은 시점”이라고 강조한다.

2. 주택임대사업의 특성(이점)
요즈음 부동산시장이 침체에서 서서히 벗어나 봄기운이 돌고 있습니다. 부동산시장은 한 번 불이 붙으면 금방 달아오르는 속성을 가지고 있습니다. 건설경기의 침체로 정부에서 건설회사의 수익성제고를 위해 국민주택규모이하의 소형주택 건축의무규정을 98년부터 폐지하였으므로 건설회사에서는 대형평수 위조로 건축하였으므로 적은 평수는 공급물량은 부족하고 수요는 많아 가격이 서서히 오르는 추세이며 큰 평수는 거품이 빠지면서 가격이 떨어지는 양극화 현상을 보이고 있습니다. 요즈음 예금금리가 6%대 이하로 떨어지며 주식시장도 침체되어 시중의 유동성자금이 수익성 높은 부동산 쪽으로 흘러들어와 임대사업을 할려는 사람들이 증가하는 추세입니다. 주택임대사업이 수익성 높은 부동산운용방식으로 떠오르는 이유는 취득세,등록세, 양도소득세를 감면 받을 수 있을 뿐만 아니라 적은 금액으로 임대사업을 할 수 있으며 정부에서 임대사업을 장려하기 위하여 임대사업자에게 임대주택 구입자금 보증한도를 1인당 2억원까지 확대하고 금리도 연5.5% 낮추었으며 전세시장도 점차 월세시장으로 이동하는 시점에 있으므로 고정적인 임대수입이 보장된다는 점입니다. 지금은 누구라도 2가구이상의 국민주택규모이하 주택을 구입하면 쉽게 임대사업을 할 수 있기 때문입니다.

3. 임대사업자의전략
임대사업자는 임대수요자를 확보하기 위해서는 목표를 분명히 해 차별화 전략이 필요합니다. 집을 짓기 전에 먼저 지역 및 위치를 잘 선정해 신혼부부용인지 재택근무용인지 중년층의 살림집인지를 분명히 하고 거기에 맞는 설계를 해야만 수요자를 확실히 확보할 수 있습니다. 건물외관의 차별화는 곧바로 임대료의 차별화로 이어집니다. 멋있고 튀는 집일수록 임대가 잘됩니다. 주차공간 확보가 중요합니다. 다세대나 연립주택의 가장 큰 문제는 역시 주차공간의 부족입니다. 특히 젊은 층은 APT를 선호하는 사람이 85%이상으로 나타나고 있는데 주거환경, 교통, 편의시설, 여가생활여건, 삶의 질 등을 염두에 두고 집을 얻을려는 층이 많아지고 있는 추세입니다.

4. 임대주택사업자의 세제혜택
주택 2채를 매입해 임대사업자로 등록한 뒤 세를 놓을 경우 등록세와 취득세 등 각종세제혜택이 주어져 관심을 끌고 있다. 전용면적 18평 이하의 신규 및 미분양 주택2채 이상을 매입해 임대사업자로 등록하면 취득·등록세를 전액 감면 받게 되며 이를 5년 후에 팔면 양도소득세가 면제된다.
① 취득·등록세 = 2001년 6월부터 임대주택사업을 위해 전용면적 60～85㎡이하 신축주택(미분양포함)을 구입하면 취득·등록세가 50%감면되고 누진과세하던 종합토지세도 0.3%분리과세된다. 지금까지는 전용면적 40㎡이하의 소형아파트를 구입할 경우에만 취득·등록세를 전액 면제해주고 60㎡이하만 종합토지세를 0.3%분리과세해 주고 있다.
② 보유세 = 전용면적 18평 이하 주택으로 임대주택사업을 하면 재산세의 50%를 절감할 수 있다. 또 주택에 달려 있는 토지에 대한 종합토지세도 합산과세되지 않고 0.3%의 분리과세 세율이 적용되며 임대보증금만 받고 세를 놓는 경우는 소득세 부담도 면제된다.
③ 양도소득세 = 주택을 팔 때는 기본적으로 양도소득세를 물게 된다. 종전에는 전용면적 25.7평 이하 규모의 주택으로 10년 이상 임대사업을 한 후 팔면 양도소득세가 전액 면제되고 95년 이후 취득한 주택을 5년 이상 임대해도 양도소득세가 부과되지 않도록 돼 있었다. 또 95년 이전에 취득한 주택의 경우 10년 이상 임대사업을 하면 양도세가 전액 면제되지만 임대기간이 5년이상 ～10년미만이면 양도세 50%가감면되도록 했다. 그러나 이번 임대사업자등록 기준완하로 전용 면적 25.7평이하의 신규 또는 미분양주택을 2～4가구 매입해 5년 이상 임대사업을 하다가 팔면 양도소득세를 전액 면제받게 된다. 이를 양도세 감면기한도 오는 2001년 12월31일까지로 당초보다1년 연장됐다. 또 임대주택은 소유주택으로 보지 않는 만큼 임대사업자는 ‘1가구1주택’에 의한 세제혜택도 받을수 있다. 임대사업자는 다른 조건이 비슷하다면 기존 아파트보다는 새로 분양되거나 현재 미분양 상태로 남아 있는 아파트를 구입하는게 유리하다. 임대사업을 하기 위해 20평짜리 미분양 아파트1채를 1억원에 사서 5년 후 1억 3000만원에 팔 경우 기존 주택을 매입할 때보다 취득·등록세는 560만원, 양도세는 300만원(차익 3000만원×세율20%×감면비율 50%)을 각각 적게 낸다.

▶임대주택사업 세제혜택◀

♠지방세
규모별 세제별		12평이하영구 (50년 공고)임대	18평이하	18～25.7평	감면근거
취득시 (시.도세)	취득세 등록세	면제 면제	면제 면제	50%감면 신축주택 (미분양포함)	지자체별감면조례안 *취득세 및 등록세는 임대를 목적으로 새로 건축하거나 최초로 분양받는 공동주택에 한함
보유시 (시.군세)	종토세 재산세	면제 면제	분리과세 (1000분의3) 50%감면	분리과세 (1000분의3) 50%감면
♠ 국 세
양도소득세 (특별부가세) *국민주택규모25.7평이하에 한함	임대기간	대상		감면근거
	5년	기존주택	신규주택	조세특례제한법 및 시행령
		86.1.1～2000.12.31기간중신축된 주택,85.12.31이전 신축된 주택으로 86.1.1 현재 입주된 사실이 없는 주택	95.1.1 이후 취득한 주택으로 취득 당시에 입주사실이 없는 주택
		50%감면	100%면제
	10년	100%면제
소득세	임대주택의 보증금, 전세금 등은과세대상 총수입금액에 불산입			소득세법 및 시행령

5. 2호이상 신축임대주택 양도소득세등 면제 (조특법97조2항)

1) 개정내용
· 감면요건 - 다음의 신축임대주택을 1호 이상 취득하여 총 2호이상의 국민주택을 5년이상 임대후 양도시 양도소득세 등 면제.
· 감면대상 주택 - 건설임대주택
· ‘98.8.20～2001.12.31 기간중 신축된 주택
· ‘99.8.20 현재 미분양 공동주택
- 매입임대주택 ‘99.8.20～2001.12.31 기간중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 다음의 주택
· ‘99.8.20 이후 신축된 주택
· ‘99.8.20 현재 미분양 공동주택
· 감면대상 : 신규취득주택

2) 개정이유 - 퇴직자 등 소규모 여유자금의 임대사업 참여를 유도하여 임대주택 공급을 확대함으로써 증산·서민층의 주거안정 지원

3) 적용시기 및 적용례 - 2000.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

▶임대주택사업자와 일반 임대자의 비교◀

세           금	임대 주택 사업자	일반 주택 임대자
취득세와 등록세	건축주로부터 최초로 취득한 전용면적 60㎡(18평)이하 공동주택은 전액 면제	과       세
종 합 토 지 세	분  리  과  세	합 산 과 세
재    산    세	50% 감면	과       세
양 도 소 득 세	50～100% 감면	과       세
부동산임대소득세	전세보증금은 비과세	과       세

※ 매입 임대주택의 경우 취득세와 등록세를 100% 감면 받으려면 전용면적 60㎡(18평)이하로 다세대, 연립, 아파트 구입 당시에 사람이 거주하지 않은 새주택이어야 한다.

▶매입.건설 임대사업자의 비교◀

세        금	매입 임대 주택 사업자	건설 임대 주택 사업자
취득세와 등록세	전용면적 60㎡(18평)이하로 건축주로부터 최초로 취득한 주택에 한하여 100% 면제	전용면적 60㎡(18평)이하는 100% 면제
양 도 소 득 세	전용면적 85㎡(25.7평)이하이고, 86년 1월 1일 이후 준공된 주택.양도세 감면 *구입당시 사람이 살고 있는 경우 5년임대 50%감면 10년임대 100%면제 *구입당시 사람이 살지 않고 95년 1월 1일 이후 취득임대한 경우 5년 임대 100% 면제	전용면적 85㎡(25.7평)이하로 5년임대후 양도할 경우 100% 면제

※ 임대주택법 시행령(97.4.1시행)이후에는 주택임대사업자가 많이 증가하였다. 종전에는 소유권이 이전된 등기부등본이 있어야만 사업자 등록이 가능했지만, 임대주택법 시행령에 의해 매매계약서(분양계약서)만으로도 임대주택 사업자 등록이 가능해졌기 때문이다. 97년 5월 6일 내무부가 내린 유권해석에서 취득세와 등록세는 지역과 취득시가가 서로 달라도 감면해 주어야 한다고 발표함으로서 임대주택사업 붐을 일으킨 계기가 되었다.

6. 임대주택사업자의 조건
2가구 이상 임대주택을 매입해 거주지 구청 주택과에 사업자등록을 하면 되고 임대 개시 10일 전까지 임대료등 임대조건을 신고해야한다. 임대기간 중 임대차 조건을 바꿀때도 변경 10일 전에 사전 신고해야 한다. 신고를 하지 않거나 허위신고하면 1년 이하 징역 또는 1000만원이하의 벌금을 물게 된다. 구청 외 해당지역 관할 세무서에도 임대개시 20일전에 임대사업자 등록 신청서를 제출해야 취득세와 등록세를 면제받을 수 있다.
① 임대목적으로 사용할 주택이 2가구 이상이어야 한다. 가능한 주택은 다세대, 연립, 다가구, 아파트, 단독주택이다.
② 2가구 이상을 취득한 사람은 매매계약서만 있어도 사업자로 등록할 수 있고, 민간건설임대는 건축허가만 받으면 사업자로 등록할 수 있다. ③ 임대조건을 신고하여야 한다.(구청과 세무서)
④ 전용면적이 85㎡(25.7평)이하야 가능하다.
* 전용면적이 85㎡(25.7평)이상 주택 2가구를 매입한 경우 임대사업자로 등록은 할수 있어도 세금의 혜택은 받지 못한다.
* 2～19세대 미만의 주택을 지어 임대사업자로 등록하는 민간건설, 임대주택사업은 반드시 공동주택만 가능하다.

▶다가구·다세대·연립·아파트구분◀

구      분	주 택 형 태	건    축    기    준	분      양
다가구주택	단독주택	19가구이하, 연면적2백평이하,  3개층 이하	불가→허용
다세대주택	공동주택	연면적 2백평이하, 4개층이하	분양가능
연 립 주 택	공동주택	연면적 2백평초과, 4개층이하	분양가능
아  파  트	공동주택	5개층 이상	분양가능

※ 다가구 주택 가구별등기 및 매매가능 (단 공공택지 단독용지내 건축물은 제외) 99년 5월 9일부터 시행되는 다가구주택의 규제완화 내용을 문답으로 알아본다. - 신도시 단독주택지에 들어선 다가구주택도 가구별등기와 매매가 가능한지.
▲ 이번 조치는 일산·분당·평촌신도시 등 공공택지개발사업지구내 단독택지에 들어선 다가구주택에는 적용되지 않는다. 나머지 다가구주택은 모두 혜택을 받을 수 있다.
- 다가구주택도 임대사업자로 등록할 경우 세제혜택을 받을 수 있는지.
▲ 다가구 주택이 여러 채의 독립 주택으로 등기할 수 있는 만큼 개별주택으로 인정된다. 따라서 5가구가 들어있는 다가구주택의 소유주는 현행법상 임대사업자 등록 기준을 충족하는 만큼 임대사업자로 등록이 가능하며 취득·등록세를 각각 1백% 면제받을 수 있다.
- 다가구주택을 공동주택으로 바꾸려면 어떤 절차를 거쳐야 하나.
▲ 우선 시·군·구청 건축과에 비치돼 있는 건축물대장의 기재내용을 공동주택으로 변경하고 등기소에서 구분등기 절차를 밟아야 한다. 이때 건축사의 확인절차가 필요하다.
- 칸막이 벽 두께가 19㎝에 미달할 경우에도 다세대주택으로 인정받을 수 있는지
▲ 다세대주택의 경우 화재가 발생할 경우에 대비해야 하는등 높은 안전기준이 필요하다. 따라서 다가구 주택 입주가구를 분할하는 칸막이 벽 두께가 19㎝에 미달할 경우에는 다세대주택으로 인정되지 않는다. 그러므로 등기는 물론 매매도 허용되지 않는다.
- 다가구주택 건축주가 등기를 할 경우 여러 채의 주택을 보유하게 돼 양도소득세 부담 등 불이익이 예상되는데.
▲ 이 경우 아예 여러 채의 주택을 가진 임대사업자로 등록하면 된다. 이를 5년뒤에 매각할 경우 매입임대사업자는 양도소득세의 50%, 건축임대사업자는 1백% 면제받을 수 있다.

7. 임대수입이 목적일 경우
① 전세가 비율이 높은 곳을 선택 매매가에서 전세가가 차지하는 비율인데, 적어도 매매가의 60%이상되는 주택이 임대사업용으로 적당하다.
② 임대수요가 많은 곳 산업단지나 대학교, 병원, 관공서 등 대형시설들을 두고 있는 곳이나 중소평형의 아파트가 밀집한 곳이 임대수요가 많다.
③ 교통사정이 좋은 곳 요즘은 교통체증이 심하므로 교통여건이 좋은 아파트는 향후 매매가 상승의 여지도 대단하다. 특히 역세권 주위 APT에 관심을 둘만하다. (대단지APT선호)
※ 외국인을 대상으로한 임대사업 성공전략 외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 우리와는 다른 그들의 주거문화를 이해하는데서 출발해야한다. 임대사업을 성공하기 위해선 사전에 챙겨봐야 할 게 많다.
① 외국인이 선호하는 지역에 투자해라 = 외국인중에는 한국을 안전하지 않은 나라로 인식하는 경우가 종종있다. 따라서 특정지역에 모여살기를 원한다. 이태원동 한남동등이 선호지역이다. 연희동 성북동등도 좋아한다. 강남지역은 아직 선호도가 낮은 편이다.
② 외국인 취향에 맞게 설계해라 = 방이 많은 것보다 넓고 큰 거실과 방을 선호한다. 특히 분리된 주방공간을 원하며 모든 방에는 붙박이장이 설치돼야한다. 에어컨, 가스 오븐레인지, 세탁기등 가전제품도 제공해줘야 한다.
③ 주차공간은 필수다 = 가구당 1대 이상의 주차공간이 반드시 필요하다. 특히 주차장 출입이 자유로워야 한다. 자동차문화에 익숙한 외국인들의 성향은 한국 사람들과 큰 차이가 있다.
④ 조용하고 전망 좋은 곳을 골라라 = 외국인들은 전망이 트인 주택을 선호하는 경향이 크다. 또 도로에서 많이 떨어져 소음이 없는 곳을 선택 하는게 좋다. 넓은 땅에서 생활해 온 습성 때문이다.
⑤ 유지관리가 중요하다 = 임차인이 불편하지 않도록 관리에 신경써야 한다. 관리소홀로 거주할 수 없는 비상상황이 생기면 호텔비용등을 지불해야하는 경우가 생긴다. 특히 냉.난방문제에 주의해야 한다.
⑥ 보험가입을 권유하라 = 화재가 발생 살림살이등 가구가 손상되면 책임소재가 불분명해질 수 있다. 따라서 보험가입을 권유하는게 좋다. 보험료는 소멸성 상품의 경우 1년 2만~5만원이면 충분하다.
⑦ 해지조항을 만들어라 = 임차인이 급하게 한국을 떠나야하는 사정이 생길수도 있다. 이때는 최소 2~3개월전에 통보받을 수 있도록 해지조항을 만들어둬야 새 세입자를 구할때까지 여유시간을 확보해 분쟁을 예방할 수 있다.
⑧ 선호하는 주택에 투자해라 = 외국인은 아파트보다 빌라나 단독주택을 선호한다. 수익성 측면에서는 단독주택보다 빌라에 투자하는게 좋다. 또 60평형이상의 중대형주택을 선택하는게 임대에 유리하다.
⑨ 계약서 작성은 전문가의 도움을 받아라 = 계약서가 영문으로 이뤄지는 경우가 많다. 따라서 전문가의 도움을 받아 계약서에 불리한 조항은 없는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 여유자금으로 투자해라 = 투자금액이 크기 때문에 자금조달계획을 분명히 해야한다. 또 여유자금이 없으면 계약시에 임차인에게 끌려다니게 된다.

8. 양도차익이 목적인 경우
① 오래된 주택보다 미분양주택이 유리하다. 취득과 양도시에 기존주택보다 많은 세제혜택이 주어진다. 그리고 입주시기가 빠르면 투자회수시기가 단축되기 때문이다.
② 전용면적 85㎡규모를 선택 사람들이 가장 선호하는 규모는 85㎡(25.7평)이다. 가격상승면에서는 전용면적 60㎡(18평)보다 유리하다.
③ 대규모 APT단지를 선택 투자가치 높은 APT의 조건은 단지규모에 많이 좌우된다. 단지가 크면 편의시설 등이 잘 갖춰져 생활하기에 편리하므로 사람들의 선호도가 높아 임대수요면에서 대단히 유리하다. 최소한 500세대 이상인 APT를 선택하여야 유리하다.

9. 임대사업의 전략
① 임대수요자에 맞는 차별화 임대수요자를 확보하기 위해서는 목표가 분명해야 한다. 집을 짓기 전에 먼저 신혼부부용인지, 재택근무용인지, 중년층의 살림집인지를 분명히하고 거기에 맞는 설계를 해야만 수요자를 확실히 확보할 수 있다.
② 멋있고 튀는 집이 임대도 잘된다. 건물외관의 차별화는 곧바로 임대료의 차별화로 이어진다. 멋있고 튀는 집일수록 임대가 쉽기 때문이다.
③ 주차공간 확보 다세대나 연립주택의 가장 큰 문제는 역시 주차공간의 부족이다. 아파트가 인기를 끄는 것도 어떻게 보면 주차공간이 많아서이다.

▶개인매입 사업자의 세제혜택◀

취          득          시
취득세와 등 록 세	○ 신규 분양 공동주택이나 임대목적으로 건축한 공동주택을 건축주나 건설임대사업자로부터 최초로 승계 취득한 경우 ◎ 전용면적 60㎡이하:전액면제 ◎ 전용면적 60㎡초과:과세 ○ 기존 주택 승계 취득한 경우 과세
보          유          시
재  산  세 종합토지세 사업소득세	60㎡이하 5세대 이상의 공동주택:50% 감면
	60㎡이하 5세대 이상의 공동주택:분리과세, 세율은 0.3%
	전세보증금에 대해서는 비과세
양          도          시
양도소득세	○ 전용면적 85이하의 주택(건물, 연면적의 2배 이내의 부속 토지 포함)가운데 ◎ 86년 1월 1일 이후 신축주택이거나 ◎ 85년 12월 31일 이전 신축된 공동주택으로 86년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택    - 5년 이상 임대 후 양도:50% 감면    - 10년 이상 임대 후 양도:면세 ◎ 95년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시한 주택(취득 당시 입주한  사실이 없는 주택만 해당)은 5년 이상 임대후 양도:전액면제

10. 절세방안
임대주택을 매입단계에서 취득·등록세를 감면받기 위해서는 새로 분양하는 공동주택이나 임대 목적으로 건축한 공동주택을 건축주나 건설임대 사업자에게서 처음으로 승계해 취득해야 한다. 미분양 또는 신규분양 주택만 감면혜택이 있고 전용면적 18평 이하에 대해서는 취득세와 등록세가 면제된다. 또 공동주택만 면제되고 단독주택 다가구는 정상적으로 과세된다는 점도 주의해야 할 사항이다. 보유단계에서 재산세와 종합토지세를 감면받기 위해서는 전용면적 18평이하의 공동주택을 같은 단지에서 2가구 이상 임대주택사업을 해야한다. 예를 들어 A아파트에 1가구, B아파트에 1가구 임대주택이 여러 곳에 분산돼있으면 세금을 감면받을 수 없다는 점에 주의해야 한다. 감면혜택을 살펴보면 주택 시가 표준액의 0.3～0.7%를 내는 재산세는 50% 감면되고 토지 시가표준액의 0.2～5%를 내는 종합토지세는 0.3%로 분리과세한다. 또 양도소득세를 감면받기 위해서는 우선 건축연도가 86년 1월 1일 이후이어야 한다.
① 연간 월 임대료 수입금액을 3천만원 미만이 되도록 임대소득을 전세보증금으로 받으면 비과세되나 월세로 받을 경우에는 임대수입금액이 당해연도에 3천만원 이상에 해당되면 당해년도소득을 추계로 산정시 표준소득 금액이 20% 가산되어 세금 부담이 커진다. 그러므로 월세로 받는 금액이 연간 3천만원 미만이 되도록 하면 세금 부담을 많이 줄일 수 있다.
② 장부나 재무제표를 작성하자 임대사업자의 경우 대부분이 장부나 재무제표를 작성하지 않고 추계결정하여 신고를 한다. 전년도 수입금액이 3천만원이 넘는 사업자가 당해연도 소득의 추계액을 신고하게 되면 신고불성실가산세 20%를 납부하여야 한다. 그러므로 추계신고하지 않고 장부를 비치하고 증빙에 의해 재무제표와 조정계산서를 첨부하여 소득액을 신고하면 신고불성실가산세를 부담하지 않아도 된다.
③ 전년도 수입금액이 5천만원을 초과할 경우 연간 임대 수입금액이 5천만원을 초과하게 되면 소득세 신고서에 반드시 공인회계사나 세무사가 작성한 외부조정 계산서를 첨부하도록 되어 있다. 그렇지 않을 경우에는 신고를 하지 않은 것으로 간주해 많은 가산세를 내야 한다.

11. 수익성분석
임대주택사업은 우선 금리가 많이 내려 채산성이 크게 호전됐다. 금리가 높으면 은행에서 굴리는 것이 더 유리하지만 요즘처럼 10%대 이하로 떨어지면 임대주택사업의 수익성이 더 높을수 있기 때문이다. 게다가 전세금도 회복조짐을 보이고 있어 앞으로 임대주택의 이점은 더 높아질 전망이다.

12. 유의할 점
① 오피스텔로는 임대주택사업을 할수 없다 임대주택사업 대상은 아파트, 다가구·연립주택, 다가구 단독주택이다. 오피스텔은 주거형이라도 상업시설이기 때문에 임대주택 대상이 아니다. 또 다가구는 건축법상 단독주택이기 때문에 전체 가구수가 1가구로 인정된다.
② 취득 후 2개월 내에 등기하라 임대사업자는 임대주택을 취득한 날(잔금을 지급한 날)로부터 2개월내에 소유권 이전등기를 해야 취득세와 등록세를 감면 받는다. 또 2가구를 계약한 시점부터 첫 번째 주택을 이전등기한 후 2개월내에 임대사업자 등록을 해야 취득세와 등록세를 감면 받는다. 일반적으로 취득세와 등록세 감면은 18평이하 공동주택에만 해당한다.
③ 3개월이내 세무서에 임대신고서를 제출해야 양도세를 감면받는다 주택임대를 시작한 달로부터 3개월내에 주택임대신고서를 임대주택이 소재한 관할 세무서에 제출해야 한다.
※ 임대주택 임의매각 허용 - 영구임대주택(기간50년)을 제외한 임대주택의 경우 임대 의무기간의 절반이 경과하고 임대·임차인 사이에 매각을 합의할 경우 해당시장, 군수에게 신고 후 매각할 수 있게 허용했다. 2인 이상이 공동으로 건설, 소유하는 임대주택은 공동명의로 임대사업자 등록이 가능토록 했다.

 

가져온 곳: [RICHFIELD]  글쓴이: 광끼보컬 바로 가기